Regularização de imóvel: o que é, por que importa e como fazer
Escritura, registro, IPTU e habite-se — entenda o que significa um imóvel regularizado e como regularizar o seu
Neste artigo você vai entender:
- O que significa um imóvel regularizado
- Tipos de irregularidade mais comuns
- Os riscos de um imóvel irregular
- A usucapião como forma de regularização
- O processo de regularização
O que é um imóvel regularizado
Um imóvel regularizado é aquele que tem: escritura pública lavrada em cartório de notas (comprovando a transferência de propriedade); registro no Cartório de Registro de Imóveis (que confere a propriedade legal); habite-se expedido pela prefeitura (confirmando que a construção está em conformidade com as normas municipais); e IPTU em dia no nome do proprietário atual. Qualquer dessas etapas faltando configura algum grau de irregularidade.
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Tipos de irregularidade
As mais comuns são: imóvel com contrato de compra e venda mas sem escritura; imóvel com escritura mas não registrado; imóvel com área construída maior que a registrada (ampliação clandestina); imóvel em loteamento sem infraestrutura aprovada; e imóvel em posse sem documentação formal (imóvel de herança não inventariado, posse de fato sem documento).
Os riscos do imóvel irregular
Imóvel irregular: não pode ser financiado (bancos exigem matrícula atualizada); tem valor de mercado reduzido; pode ser objeto de disputa judicial por herdeiros ou credores; não pode ser dado como garantia; e dificulta ou impede obtenção de alvará para reformas. Além disso, sem escritura e registro, você não é legalmente o proprietário — quem consta na matrícula é.
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O risco existe, mas é gerenciável. Sem escritura e registro, o imóvel ainda consta no nome do vendedor na matrícula. Se ele tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado por credores dele. Se ele falecer, o imóvel entra no inventário como propriedade dele. Para regularizar, você pode: exigir que o vendedor assine a escritura (se ele concordar e estiver disponível); ou entrar com ação de adjudicação compulsória (obrigar judicialmente o vendedor a assinar); ou, se já tem 10+ anos de posse com moradia, usar a usucapião ordinária para regularizar. Quanto antes você regularizar, menor o risco — não deixe para depois.
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