Atraso na entrega do imóvel: o que a lei garante e como cobrar
Tolerância de 180 dias, multa por atraso e rescisão — entenda o que a construtora deve quando não entrega no prazo
Neste artigo você vai entender:
- O prazo de tolerância de 180 dias
- O que acontece quando o atraso ultrapassa 180 dias
- A multa contratual por atraso e como calculá-la
- Os lucros cessantes: aluguel que você deixou de ganhar ou teve que pagar
- A opção de rescisão com devolução integral
O prazo de tolerância de 180 dias
A Lei do Distrato (13.786/2018) estabelece que os contratos podem prever uma tolerância de até 180 dias além da data de entrega prevista. Se a construtora entrega dentro desse período, não há atraso legal — por mais frustrante que seja. Após os 180 dias, porém, o atraso é caracterizado e a construtora fica sujeita às penalidades contratuais e legais.
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A multa contratual por atraso
A maioria dos contratos de incorporação prevê multa por atraso, geralmente de 1% ao mês sobre o valor já pago. Se o contrato não prevê, o Código Civil e o CDC garantem indenização pelos prejuízos comprovados. Além da multa, o STJ reconhece o direito aos lucros cessantes: o valor do aluguel que você poderia ter recebido (se fosse investimento) ou o aluguel que você teve que pagar (por não poder mudar para o imóvel). O período de lucros cessantes vai da data de vencimento real (com os 180 dias) até a efetiva entrega das chaves.
Rescisão por atraso
Se a construtora atrasar mais de 180 dias, você tem a opção de: manter o contrato e cobrar multa + lucros cessantes; ou rescindir o contrato e receber de volta 100% do que pagou, corrigido monetariamente, mais multa contratual, mais indenização por lucros cessantes. A rescisão por culpa da construtora não gera retenção para o comprador — a construtora paga tudo de volta.
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A lei não estabelece prazo específico para esse tipo de rescisão. O STJ tem jurisprudência que considera razoável o prazo de 60 dias após a rescisão para a devolução dos valores, mas a prática mostra que muitas construtoras demoram mais ou precisam ser pressionadas judicialmente. Se você optou pela rescisão e a construtora não paga em prazo razoável, a ação judicial para cobrança é o caminho. Em regra, os valores são devolvidos corrigidos monetariamente, com juros de mora de 1% ao mês a partir do vencimento.
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