ITBI ou IPTU cobrado indevidamente? Saiba como contestar
Prefeituras cometem erros na base de cálculo e na aplicação de isenções — entenda como identificar cobrança indevida e como recuperar o que foi pago a mais
Neste artigo você vai entender:
- Como o ITBI é calculado e os erros mais comuns
- Por que o município não pode usar valor de mercado acima do valor da transação
- Isenções de IPTU que muita gente desconhece
- Como contestar administrativamente e judicialmente
- O prazo para pedir restituição de tributos pagos a mais
ITBI: a base de cálculo e os abusos
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelos municípios na transferência de imóveis. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior — segundo muitos municípios. O STJ, no entanto, decidiu em 2021 (Tema Repetitivo 1.113) que a base de cálculo do ITBI é o valor do negócio declarado pelo contribuinte, e o município só pode revê-la mediante processo administrativo contraditório, com prova de que o valor declarado está abaixo do mercado.
Na prática, muitas prefeituras continuam usando a tabela de valores venais municipais (geralmente maior que o valor efetivo da transação) sem instaurar o processo contraditório obrigatório. Isso é ilegal e gera direito à restituição do excesso.
Como calcular o excesso pago
Exemplo: você comprou um imóvel por R$ 300.000, mas o município cobrou ITBI sobre R$ 450.000 (valor venal da tabela municipal). Com alíquota de 2%, você pagou R$ 9.000. O correto seria R$ 6.000 sobre o valor da transação. O excesso de R$ 3.000 pode ser restituído com taxa Selic.
Situacao parecida com a sua?
A JURIST avalia seu caso sem custo e sem compromisso. Analise em ate 24h, por equipe juridica especializada.
IPTU: isenções e base de cálculo incorreta
O IPTU pode ser contestado por dois motivos principais: base de cálculo incorreta (área construída maior do que a real, classificação do imóvel errada, desconsideração de depreciação) e falta de aplicação de isenções devidas.
Isenções de IPTU mais comuns
A legislação de cada município é diferente, mas as isenções mais comuns incluem: imóveis de proprietários com renda baixa (critério por faixa de renda), imóveis de idosos aposentados com único imóvel, imóveis de entidades beneficentes e religiosas, imóveis históricos tombados, e imóvel próprio de único imóvel familiar. Muitos contribuintes que têm direito à isenção não pedem por desconhecimento.
Como contestar
A contestação do ITBI começa com impugnação administrativa junto à prefeitura, citando a decisão do STJ do Tema 1.113. Se negada, ação judicial de repetição de indébito no juízo cível ou na Vara da Fazenda Pública municipal (dependendo do porte da cidade e da organização judiciária).
Para o IPTU, o caminho é pedido de revisão do lançamento na prefeitura (geralmente chamado de "impugnação ao lançamento" ou "reclamação tributária"). Se negado, ação anulatória judicial.
Situacao parecida com a sua?
A JURIST avalia seu caso sem custo e sem compromisso. Analise em ate 24h, por equipe juridica especializada.
A decisão do STJ no Tema 1.113 tem efeito vinculante para todos os tribunais do país, mas não impede as prefeituras de continuar a prática — elas esperam que o contribuinte não reclame. Contestar administrativamente (e judicialmente, se necessário) é o único caminho. Muitos contribuintes têm obtido decisões favoráveis rapidamente por causa do precedente vinculante.
Sim. O prazo para pedir restituição de tributo municipal pago a mais é de 5 anos do pagamento. O pedido começa pela esfera administrativa (prefeitura) e, se negado, segue para o Judiciário. A decisão judicial inclui o valor pago a mais com correção monetária e juros moratórios.
Sim. A classificação do imóvel (residencial, comercial, misto, rural) afeta a alíquota do IPTU. Se a classificação está errada, você pode pedir revisão na prefeitura com os documentos que comprovam o uso real do imóvel. Isso pode resultar tanto em redução futura do imposto quanto em restituição dos valores pagos a mais.
Compartilhar